无锡市梁溪区2017年旧住宅区整治改造方案

　　为进一步优化人居环境，提升城市功能，全力建设美丽新梁溪，着力打造“新家园、新城区、新梁溪”的现代化精品城区，我区按照市有关旧住宅区整治改造的总体目标要求，结合旧住宅小区的实际情况，从居民群众最迫切需要解决的问题入手，围绕重点和难点，制定梁溪区2017年旧住宅区整治改造工作方案。

　　一、概况

　　2017年梁溪区计划改造旧住宅区196.75万平方米,其中2万㎡以上的小区29个，共177.71万㎡；2万㎡以下的小区19个，共19.04万㎡。以上小区分布在十个街道，均建于上世纪七十年代末至九十年代初，共计有住宅楼837幢，住有居民26673户，受益人口7.1余万。

　　二、各小区存在的问题

　　梁溪区旧住宅区整治改造办公室经全面调查摸底，广泛听取居民群众的意见和建议，排查出小区存在的九个方面共性问题和个性问题：

　　1、房屋维修管理主要问题：屋面渗漏严重,隔热板大部分已破损，屋面垃圾成堆；房屋外墙面起壳、剥落、渗水、风化严重；公共楼道门窗结构老化，楼道墙面剥落，小广告随处可见，环境脏、乱、差；部分大板房梁板接逢损坏严重，存在安全隐患，南北阳台栏杆铁锈风化，大刀片损坏严重。

　　2、市政设施主要问题：下水道管网不完善、雨水管道陈旧老化、部分污水管道和窨井内淤堵严重。路边收水井及雨水总管内淤泥堆积较多，造成管道堵塞、路面局部积水严重。井盖损坏缺失的情况比较普遍，主支干道路面收水井严重缺失，造成路面积水；原有的侧平石损坏严重，小区道路破损、狭窄，部分路面出现下沉、开裂的现象，已不适应现在的交通流量要求。

　　3、环卫设施主要问题：化粪池的规格不一，路面化粪池坑面板和窨井破损严重，部分化粪池存在排污不畅，粪水外溢等现象；很多化粪池出口无拦污井。

　　4、绿化主要问题：品位不高，缺乏有效管理，普遍老化和荒废；花灌木大多生长不良，缺少整枝和修剪，配置不尽合理，病虫害严重；部分树木过高过密，严重影响居民采光；绿化带内垃圾成堆，现存绿地内的草坪基本已全部毁坏，杂草丛生，遍布菜地，生态环境较差，需要重新规划改造；小区内景点游园设施损坏严重，小区的健身、休闲场地少，环境差，影响居民日常活动，缺乏文化、休闲、运动亮点。

　　5、违法建设主要问题：违法搭建、破墙开门、店外和道路随意设摊，直接影响小区居民出行和整体面貌。

　　6、汽车停放主要问题：旧住宅小区现有大小停车位无法满足要求，车位稀少停车极其困难，很多车辆停进绿化带，或随意停放在道路上，既影响环境，又影响交通，汽车停放成为小区管理的一个难点和矛盾焦点。

　　7、配套设施主要问题：小区没有晾晒衣物的区域和设施；值班室不完善，围墙破损严重，大型货车随意出入小区，压坏路面；小区内宣传栏、小区标牌、店招门头等规格不一，缺失损坏严重，影响小区整体美观。

　　8、公用事业设施主要问题：小区内路灯陈旧，配置不到位，楼道内无楼道灯，夜晚光线不足，不利于居民出入与治安安全；楼道信报箱破损、缺失损坏严重，信件、报纸丢失情况时有发生。

　　9、小区管理主要问题：各小区普遍存在物业费收取困难的问题，配套用房不足，经济收入有限，而管理成本又越来越高，使得管理力量配不足，管理水平难以迈上更高层次。

　　以上九个方面的问题给居民生活带来诸多不便，人大代表、居民群众呼声强烈，迫切要求实施旧住宅区整治来改善居住环境，提高生活质量。

　　三、整治改造方案

　　今年是梁溪区建设体制转换的第一年，为确保今后施工的规范、质量和进度，我们在前期方案设计过程中，选择有经验、有实力的设计单位，做到一个小区一册方案，通过前期的方案设计，汇总旧住宅区整治改造内容，主要包括五项工程、十七个方面：进行屋面维修、外墙防渗和出新、楼道出新、路面维修、市政管网改造、环卫设施改造、增设停车泊位、海绵城市建设、项目提标改造、进行白蚁防治、邮政信报箱改造、增加路灯楼道灯、拆除违章建筑、绿化改造、完善配套设施、建设休闲场所、实施专项改造等。

　　（一）房屋维修工程

　　按照房屋完好的要求，整治过程中，计划对18.3万平方米屋面破损严重的大楼进行屋面大修，更换破损的隔热板。

　　对小区内837幢住宅楼的外墙进行涂料粉刷出新，采用周边建筑相似颜色，注重与周边环境的协调；结合雨污水改造对不合理落水管进行更换；对小区内破损的外墙和南北阳台的栏杆、大刀片进行整修。

　　铲除楼道内的广告杂物，对所有整治小区房屋楼道内墙面进行粉刷、楼梯扶手进行油漆。

　　（二）市政工程

　　根据小区现场情况，适当拓宽部分道路，此外，在小区内主干道原砼路面上加铺6cm沥青，共计175835㎡。对道路低洼及破损处进行硬化处理，共计67967㎡；对原路基不好道路进行翻铺，翻铺C30砼路面34388㎡，铺设C30砼路面21042㎡。

　　根据小区新的道路走向新铺侧石37296m、平石24738m。小区主干道两侧新铺道板砖4725㎡。

　　为缓解小区停车难的问题，计划充分利用小区的空余场地、树木间隙、拓宽道路等方式增设停车位。其中铺设彩色草坪砖40819㎡，合计新增停车位3266个。

　　几个片区的部分雨水管道因年限较长无法使用，雨污管多处损坏、淤积。道路上的主管线、检查井、收水井及支管需要翻建、完善。为确保小区道路排水通畅，需增设部分地下管线及窨井。在道路两侧合理增设雨水收水井，确保雨天道路排水畅通不积水，新增窨井298座、雨水收水井1649座，更换井圈盖7495套、抬高窨井5594座。

　　（三）环卫工程

　　对各小区规格不一，损坏较严重的化粪池进行改建；缺少化粪池的住宅楼新建化粪池进行补缺；配套新建检查井、拦污井、铺设U-PVC管；对所有住宅楼化粪池清坑出脚；对各小区环卫垃圾收集点改造；小区配备相应环卫设施。

　　需清坑化粪池1844座。新建化粪池7座，改建三格化粪池665座，二格化粪池1179座，修砌破损的检查井，更换堵塞的排污管和井圈盖。

　　因地制宜地设置垃圾集中收集点，并修建配套的雨污水井。

　　（四）绿化工程

　　在施工前进一步细化绿化方案，尽可能统一居民意见，完善修剪、移植、淘汰相关绿化手续。

　　总体方案是清除绿地内所有垃圾，针对小区内苗木遮挡居民住宅光线的问题, 进行大树修整、杂树去除，更换增加桂花、樱花、垂丝海棠、紫薇、宿生花卉等应时苗木、花卉，绿地以草坪为主，简洁大方，丰富小区颜色，完善小区景观结构。通过对小区原有绿化进行修剪、养护、淘汰、增补，提高小区绿化品位。

　　（五）其他改造工程

　　1、海绵城市建设

　　通过增加雨水收集设施、选用透水路面、改造市政管网、增设透水停车泊位、增设透水活动休闲场地、建设小型下凹绿地或雨水花园等措施，确保区域内年径流总量控制率在70%以上。

　　2、项目提标改造

　　选择试点小区，参照商品房小区的标准，对屋面进行“平改坡”改造或防水卷材铺设、滚涂外墙防水涂料、人行平台路面防水改造、景观游园提升改造等。此外，针对不少居民反映的电线、网线或电话线等强弱电混合织成“蜘蛛网”，存在安全隐患的问题，我们按照市委李书记的指示精神，与供电、有线、移动、电信等部门对接，请他们提供线路改造方案并做出预算。目前，移动和电信已提供试点小区改造工程预算，下一步我们将向市、区相关部门汇报改造方案。通过上述项目提标改造，能够更好解决房顶、外墙渗漏水、强弱电线杂乱交错等众多长期困扰居民的实际问题，进一步改善美化小区居住环境。由于项目提标改造费用较大，故需市相关部门给予大力支持。

　　3、进行白蚁防治

　　各小区普遍有白蚁危害，本次整治工程将请专业部门全面做好白蚁防治工作，解决白蚁危害。

　　4、邮政信报箱改造

　　本次整治工程将全面改造旧住宅区内的邮政信报箱。更换破损信报箱，做到美观大方、划一，使用方便。

　　5、增加楼道灯

　　在所有住宅楼道安装LED楼道灯，安装节能灯具，方便居民夜间出行。

　　6、拆除违章建筑

　　旧住宅小区的院内违章搭建和院墙开门较多，在这次拆临拆违中，要做到应封就封，应拆就拆，达到整齐美观的效果。

　　7、完善配套设施

　　根据创建平安社区的要求，计划对小区内封闭缺位的地方进行封闭完善，对小区主出入口的大门进行改造和修理，增设值班室、铸铁大门、道闸等设施；合理建设车库等配套用房，用于增加小区后续管理经费；部分围墙重新加高、改造、整修。在各小区内合理设置一批有一定品位，质量较好的宣传教育栏牌。      

　　8、建设休闲场所

　　在小区里建设一批休闲场所，完善小区的功能,满足小区住户的精神文化需求。因地制宜设置若干休闲场地，并在各小区的休闲场地添加一批休闲桌椅，设置健身器材，方便居民休息锻炼。

　　9、实施专项改造

　　由自来水公司、煤气公司、供电局、路灯管理处、通信公司等专业部门，针对小区存在的问题，实施专项改造。同时，由综治、公安对小区技防设施实施专项改造。

　　四、落实小区长效管理

　　通过一系列的整治，改造小区要建成房屋完好、道路平整宽敞、雨污分流、环境整洁、绿化美观、设施配套、功能完善、停车有位、安全文明、管理规范、居民满意的居住区。为了落实小区的长效管理，梁溪区旧住宅区整治办公室、梁溪区住建局将会同街道、社区贯彻落实《梁溪区旧住宅区长效管理考核办法》，整合小区停车位和配套用房等资源，指导和协助业主委员会建立合适的小区管理模式，督促物业公司提高物业管理水平，提高服务质量，在原有管理的基础上迈上新的台阶，巩固旧住宅区整治成果。

　　梁溪区旧住宅区整治改造办公室

　　   2017年4月10日