各街道办事处、区政府各部门、区各直属单位：

　　《关于进一步加强区级工业用地供应管理的实施细则》已经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

无锡市梁溪区人民政府办公室

　　2018年11月9日

　　（此件公开发布）

　　关于进一步加强区级工业用地供应管理的实施细则

　　为深入推进供给侧结构性改革，助推“产业强区”发展战略，实现节地水平和产出效益双提升，按照《市政府办公室关于进一步加强市区工业用地供应管理的实施意见》（锡政办发〔2018〕62号）的要求，结合我区实际，就进一步加强区级工业用地供应管理制定如下实施细则。

　　一、完善工业用地供应管理评审决策机制

　　（一）调整区产业论证组成员名单。调整《区政府办公室关于完善区级土地出让工作机制的通知》（梁政办发〔2017〕102号）中确定的区产业论证组成员名单:由区政府常务副区长任组长、分管城建和分管工业的副区长任副组长，增加区住建局、规划分局、国土分局、属地街道和区属平台公司。

　　（二）调整区产业论证组工作职能。明确区发改局为召集单位，各成员单位根据各自职能参与研究确定工业地块供地初步方案，包括工业用地供应方式、起始地价、供应期限和先期租赁期满转为出让（租赁）土地时必须达到的亩均税收水平产出条件等。同时，区产业论证组负责监督各街道办事处（或平台公司）作为供地责任主体与土地意向使用单位签订产出监管协议，审核产出监管协议内容。

　　二、明确工业用地供应管理流程

　　（三）实行市、区两级审核机制。按照“以区为主，市区联动”的原则，优化工业用地出让（租赁）审批机制。区产业论证组负责完成工业项目产业准入评审、土地供应方案确定，市国土局审核后予以供应。

　　（四）实行“双合同”管理机制。建立土地出让（租赁）合同和产出监管协议并举的“双合同”管理制度。新增工业用地挂牌成交后，在市国土局与竞得人签订出让（租赁）合同前，由各街道办事处（或平台公司）与土地竞得人签订产出监管协议；竞得人如在地块挂牌文件约定的期限内未完成土地租赁合同和产出监管协议的签订，视作地块不成交，须承担相应的违约责任。土地出让（租赁）合同和产出监管协议有一者提前终止的，则相应的合同或监管协议也自动终止。产出监管协议重点明确用地期限内的亩均税收、亩均销售收入、开发投资强度等指标，以及用地单位未达到产出要求收回土地或继续签订租赁合同的条件。

　　三、调整工业用地的产业准入条件

　　（五）项目基本条件。符合国家和省、市的产业政策，符合土地利用总体规划、城乡规划、环境保护规划等相关规划，符合供地政策。属于我区重点引进培育的智能制造、信息技术和现代服务业项目，给予优先考虑。

　　（六）项目产出条件。产出监管协议中必须明确，企业供地投产后3年内年产税必须达到60万元/亩以上。

　　四、实施差别化供应方式

　　（七）先期租赁的供应方式。除市级以上重大项目、注册资金人民币6千万元以上项目、注册资金1千万美元以上（或等额外币）外资项目、标准厂房，以及政府投资建设的水、电、气等公共资源处理等特殊类型工业项目外，其余新增工业项目一律实施先期租赁的供应方式。先租后让、短期租赁转长期租赁等方式供应土地时，应当依法采取招标、拍卖、挂牌方式。

　　（八）先租后让的管理。在工业用地供应时，按照市场准入条件，设置一定的产出要求，先以租赁方式向使用者供应土地，承租人在租赁期间开发、利用土地，经评估考核达到约定的亩均税收水平等产出要求后，可以申请将租赁土地转为出让土地。

　　（九）出让条件的设置。出让条件不得设置唯一性、排他性等影响市场公平的要求。对因经济转型、产业升级、节约集约等需要，在工业用地出让公告及相关出让文件中可设置产业类型、产出效率、生产技术和节能环保等要求。其它情形，可纳入产出监管协议，随工业用地出让公告一并发布。

　　（十）短期租赁转长期租赁的管理。对先以短期租赁方式供应土地的，承租人在租赁期间开发、利用土地，经评估考核达到约定的亩均税收水平等产出条件后，可以申请将短期租赁土地转为长期租赁。

　　以先租后让方式供应土地的，城乡规划主管部门应就整个地块出具规划文本，明确各项规划参数；经评估考核后工业用地承租人要求将部分租赁土地转为出让土地的，须征得城乡规划主管部门同意后方可办理协议出让手续。

　　先租后让最高年限50年，短期租赁转长期租赁使用期限最高20年。以先租后让、短期租赁转长期租赁等方式供应土地的，出让（租赁）年限还须扣除先期租赁使用年限。

　　五、规范工业用地供应工作要求

　　（十一）合理确定用地年限。采取先租后让、短期租赁转长期租赁等方式供应土地的，先期租赁土地年期一般不超过5年。采取先租后让方式供应土地的，出让年限原则上按20年设定；亩均税收等达产考核指标超过控制指标百分之五十以上的，出让年期可以按照企业意愿延长到30年；超过控制指标百分之一百以上的，可以延长到40年；超过控制指标百分之二百以上的，可以延长到50年。

　　（十二）规范确定土地出让（租赁）起始价。根据扬名传感信息园、无锡光电新材料科技园和黄巷创智天地都市工业园的产业用地出让片区指导价评审意见，将扬名传感信息园、无锡光电新材料科技园、黄巷创智天地都市工业园工业用地最高年限出让基准价格分别设定为81万元/亩、67万元/亩、71万元/亩，由梁溪国土分局报市国土局备案。

　　以先租后让、短期租赁转长期租赁等方式供应土地的，先期租赁每年租金按不低于最高年限出让地价的2%确定，先期租赁5年租金签订租赁合同时一次性支付。以上述方式供应土地的，20年、30年、40年期土地出让（租赁）价格按不低于最高年限地价0.4、0.6、0.8系数确定。协议出让价格为出租时点设定的出让年期土地出让金总额扣除已缴纳租金后的差价。

　　（十三）规范容积率管理。工业用地容积率原则上不得低于1.0，标准厂房容积率不得低于1.6。

　　（十四）鼓励建设高标准厂房。对功能齐全、设施先进的4层及以上并配工业电梯的标准厂房工业用地，在确定土地出让底价时按不低于所在地等别相对应全国工业用地出让最低价标准的70% 执行。对现有工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

　　（十五）支持外商投资项目用地。外商投资企业与内资企业同等适用相关用地政策。继续对集约用地的鼓励类外商投资工业项目优先供应土地，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应全国工业用地出让最低价标准的70%执行。

　　（十六）规范工业用地转让。标准厂房类工业用地分割转让、分割抵押不得突破最小规划单元。其它工业用地原则上必须整体持有、整体抵押，如需分割转让、分割抵押必须符合城乡规划并经区人民政府批准。先期租赁的工业用地，自土地使用权租赁合同签订之日起5年内不得转让、转租、抵押；达产考核不达标的工业项目，在整改的2年内，土地使用权不得转让、转租、抵押。

　　六、明确工业用地考核评估工作要求

　　（十七）建立产出评估监管考评机制。依据产出监管协议和土地出让（租赁）合同约定，按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，新增工业项目达产或既有工业项目土地出让（租赁）期满，由属地街道（或平台公司）对用地单位执行产出监管协议情况进行初步评估，报区产业论证小组。由区经信局会同区财政局根据《梁溪区工业企业资源利用绩效评价办法（试行）的通知》（梁政办发〔2018〕39号），围绕以亩均税收指标为主，以资源集约利用、科技创新、安全生产、环境保护、诚信经营等指标为辅，对用地单位开展综合评估。在亩均税收达到产出要求标准，且企业资源利用综合评价评分属于A类（优先发展类）和B类（支持发展类）的，认定为评估达标项目，报区产业论证小组。由区产业论证组向国土部门提出“同意办理租赁土地转相应年期出让或长期租赁续期手续”的处置意见。

　　（十八）考核不达标的处理。对经评估考核不达标的工业项目，亩均税收、亩均销售收入等达产指标低于产出监管协议约定最低标准的，按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求用地单位支付相当于同比例土地出让价款的违约金，并重新约定达产日期（整改期最长不超过2年），并按原租金标准办理续租手续。先期租赁土地经整改后考核仍然达不到约定条件的，可按照合同约定收回土地使用权，地上建（构）筑物经评估后有偿收回；也可续签5年期的租赁合同，租金标准按照签订租赁合同时点评估讨论确定地价的2倍约定；或由企业按照产出监管协议约定的亩均税收水平补足差额后签订5年期的租赁合同，租金标准按照签订租赁合同时点评估讨论确定的地价约定。出让土地经整改期后考评仍达不到约定条件的，由企业按照产出监管协议约定的亩均税收水平补足差额。

　　（十九）续期租赁事宜。对考核评估达标的工业项目办理续期手续，出让（租赁）年期原则上按20年设定；对经考核评估不达标的工业项目，可以协商收回土地使用权，也可签订5年期的租赁合同，租金标准按照不低于签订租赁合同时点评估讨论确定地价的2倍约定。

　　（二十）收回土地事宜。对因企业自身原因无法开发建设或运营，或未达到合同约定土地使用条件，经综合考核未通过的工业用地，按照合同约定有偿或无偿收回土地使用权。对有偿收回土地使用权的，按照约定返还剩余年期的土地出让金或租金。对地上建（构）筑物，按照监管协议约定，由属地街道（或平台公司）组织，采取无偿收回、残值补偿、评估时点价折算或由用地企业自行恢复原状等方式处置。

　　七、强化工业用地供应服务

　　（二十一）土地使用权租赁和土地使用权出让都是法定的国有建设用地有偿使用方式。国土、规划、住建、行政审批等部门要提高审批效率，积极为承租企业提供优质服务，依法保障租赁土地的合法权益，满足承租企业生产经营上的各项合法需求。

　　（二十二）工业用地出让（租赁）合同期限届满前，除因社会公共利益或者实施城市（乡镇）总体规划需要外，不得提前收回土地使用权。因社会公共利益或者实施城乡规划，确需提前收回土地使用权的，应当依照法定程序报批，并根据国家法规和实际情况给予企业补偿。

　　本细则自文件下发之日起执行。