为进一步优化人居环境，提升城市功能，全力建设“强富美高”新梁溪，着力打造“新家园、新城区、新梁溪”的现代化精品城区，我区按照市有关宜居住区建设的总体目标要求，结合老旧小区的实际情况，从居民群众最迫切需要解决的问题入手，围绕重点和难点，制定梁溪区2020年宜居住区建设工作方案。

　　一、概况

　　2020年我区计划对47个小区实施宜居住区建设，总建筑面积达134.81万平方米，项目总投资匡算29430万元。以上小区主要为2000年前建设的商品房小区，分布在13个街道，共计有住宅楼385幢，住有居民12839户，受益人口3.3万余人。其中，中星苑、丰泽苑、金宇苑三个小区已上报争创今年省级宜居示范居住区。

　　二、各小区存在的问题

　　我区经过详细的调查摸底，广泛听取了属地居民的意见和建议，排查出小区存在九个方面的共性问题和个性问题：

　　1、房屋维修方面：屋面渗漏严重,或大部分隔热板已破损，或坡屋面瓦面坍塌破损，屋面垃圾成堆；房屋外墙面起壳、剥落、渗水、风化严重；公共楼道门窗结构老化，楼道墙面剥落，扶手护栏锈迹斑斑，小广告随处可见，环境脏、乱、差，多无楼道照明设施；部分房屋南北阳台栏杆铁锈风化，大刀片损坏严重且封堵不一。

　　2、市政设施方面：下水道管网不完善、雨水管道陈旧老化、部分污水管道和窨井内淤堵严重。路边收水井及雨水总管内淤泥堆积较多，造成管道堵塞、路面局部积水严重。井盖损坏缺失的情况比较普遍，主支干道路面收水井严重缺失，造成路面积水；原有的侧平石损坏严重，小区道路破损、狭窄，部分路面出现下沉、开裂的现象，已不适应现在的交通流量要求。且局部道路过窄，存在消防安全隐患。

　　3、环卫设施方面：化粪池的规格不一，路面化粪池面板和窨井破损严重，部分化粪池存在排污不畅，粪水外溢等现象；很多化粪池出口无拦污井。

　　4、景观绿化方面：整体品质不高，缺乏有效管理，普遍老化和荒废；花灌木大多生长不良，缺少整枝和修剪，配置不尽合理，病虫害严重；部分树木过高过密，严重影响居民采光，甚至局部树木根系严重影响房屋主体安全；绿化带内垃圾成堆，现存绿地内的草坪基本已毁坏，杂草丛生，菜地遍布，生态环境较差，需要重新规划改造；小区内景点游园设施损坏严重，小区的健身、休闲场地少，环境差，影响居民日常活动，缺乏文化、休闲、运动场所，难以满足居民精神文化娱乐需求。

　　5、违法建设方面：违法搭建、破墙开门、店外和道路随意设摊，直接影响小区居民出行和整体面貌。

　　6、汽车乱停方面：老旧小区现有停车位无法满足要求，车位稀少停车极其困难，很多车辆停进绿化带，或随意停放在道路上，甚至还有很多“僵尸”车辆。既影响环境，又影响交通，汽车停放成为小区管理的一个难点和焦点。

　　7、配套设施方面：小区缺少晾晒衣物的区域和设施；值班室不完善，围墙破损严重，大型货车随意出入小区，压坏路面；小区内宣传栏、小区标牌、店招门头等规格不一，缺失损坏严重，影响小区整体美观。

　　8、公用事业设施方面：楼道内无楼道灯，夜晚光线不足，不利于居民出入与治安安全；信报箱破损、缺失损坏严重，信件、报纸丢失情况时有发生；消防设施不完善甚至处于瘫痪状态，存在严重消防安全隐患。

　　9、小区管理方面：各小区普遍存在物业费收取困难的问题，配套用房不足，经济收入有限，而管理成本又越来越高，使得管理力量配不足，管理水平难以迈上更高层次。

　　以上九个方面的问题给居民生活带来诸多不便，人大代表、居民群众呼声强烈，迫切要求实施宜居住区建设来改善居住环境，提高生活质量。

　　三、整治改造方案

　　为确保今后施工的规范、质量和进度，我们在前期方案设计过程中，采取了公开招标模式，通过招标选择有经验、有实力的设计单位，设计方案做到一个小区一册方案，通过前期的方案设计，汇总宜居住区建设内容，主要包括七大工程、二十五个方面：进行屋面维修、外墙防渗和出新、楼道出新、路面维修、市政管网改造、增设停车泊位、环卫设施改造、绿化改造、建设休闲场所、室外消火栓新增更新、增设室外充电桩、安装楼道灯、增加可识别智能停车系统、新增修缮围墙铁门、适老化改造、邮政信报箱改造、垃圾收集点改造、增设休闲桌椅、增设文化宣传设施、海绵城市建设、进行白蚁防治、拆除违章建筑、管线整理或入地、手工墙绘、专业部门实施专项改造等。根据小区的具体情况，有的放矢，将问题突出的，居民迫切需求的作为改造的重点小区，进行强化提升改造，极大满足居民生活需求。

　　（一）房屋维修工程

　　按照房屋完好的要求，整治过程中，计划对破损渗漏屋面进行维修。

　　对小区内住宅楼的外墙进行粉刷出新，采用周边建筑相似颜色，注重与周边环境的协调；结合雨污水改造对破损和不合理落水管进行更换；对小区内破损的外墙和南北阳台的栏杆、大刀片进行整修。

　　铲除楼道内的广告杂物，对所有整治小区房屋楼道内墙面进行粉刷、楼梯扶手进行油漆。

　　（二）市政工程

　　根据小区现场情况，适当拓宽部分道路，满足消防通道要求。此外，在小区内主干道原砼路面上加铺沥青。对道路低洼及破损处进行硬化处理，对原路基不好的道路进行翻铺，铺设砼路面。

　　根据小区新的道路走向新铺侧石、平石。

　　为缓解小区停车难的问题，计划通过充分利用小区的空余场地、树木间隙、拓宽道路等方式增设停车位。

　　几个片区的部分雨水管道因年限较长无法使用，雨污管多处损坏、淤积。道路上的主管线、检查井、收水井及支管需要翻建、完善。为确保小区道路排水通畅，需增设部分地下管线及窨井。并在道路两侧合理增设雨水收水井，确保雨天道路排水畅通不积水。

　　（三）环卫工程

　　对各小区规格不一，损坏较严重的化粪池进行改建；缺少化粪池的住宅楼新建化粪池进行补缺；配套新建检查井、拦污井、铺设U-PVC管；对所有住宅楼化粪池清坑出脚；对各小区环卫垃圾收集点改造；小区配备相应环卫设施。

　　（四）绿化工程

　　在施工前进一步细化绿化方案，尽可能统一居民意见，完善修剪、移植、淘汰相关绿化手续。

　　总体方案是清除绿地内所有垃圾，针对小区内苗木遮挡居民住宅光线的问题, 进行大树修整、杂树去除，更换增加桂花、樱花、垂丝海棠、紫薇等应时苗木、花卉，绿地以耐荫地被及耐荫色块为主，简洁大方，丰富小区感官色彩，完善小区景观结构营造四季有景，层次鲜明的园林空间。通过对小区原有绿化进行修剪、养护、淘汰、增补，提高小区绿化品位。

　　（五）安全工程

　　新增或更新室外消火栓，满足消防要求；根据小区实际情况，增设电动车充电桩，满足居民安全充电需求；在没有楼道灯的住宅楼道安装节能楼道灯，方便居民夜间出行；增加可识别智能停车系统，为后期小区车辆停放管理提供便利；更换或新增铸铁大门，部分围墙重新加高、改造、整修，为小区封闭管理提供保障；进行适老化改造，增设无障碍坡道、醒目标识标牌、安全扶手等，方便老年人和残障人士出行。

　　（六）配套设施

　　更换老旧小区内破损的邮政信报箱，做到美观大方、整齐划一，使用方便；因地制宜地设置垃圾分类集中收集点，并修建配套的雨污水井；在各小区的休闲场地添加一批休闲桌椅，设置健身器材，方便居民休息锻炼；在各小区内合理设置一批品质高、质量好的宣传教育栏牌。   

　　（七）其他工程

　　1、海绵城市建设

　　通过增加雨水收集设施、选用透水路面、改造市政管网、增设透水停车泊位、增设透水活动休闲场地，确保区域内年径流总量控制率在70%以上。

　　2、进行白蚁防治

　　各小区普遍有白蚁危害，本次整治工程将请专业部门全面做好白蚁防治工作，解决白蚁危害。

　　3、拆除违章建筑

　　老旧小区的院内违章搭建和院墙开门较多，在这次拆临拆违中，要做到应封就封，应拆就拆，达到整齐美观的效果。

　　4、管线整理、管线入地

　　对小区内杂乱的网线、电话线等，采用铺设架空管廊或直接入地的方式进行整理，美化小区空中环境，消除安全隐患。

　　5、手工墙绘

　　手工绘制社区廉政墙和社区文化墙，充分展现各社区的文化特色，充实属地居民的精神文化生活。

　　6、专业部门实施专项改造

　　由自来水公司、燃气公司、供电公司、路灯管理处、通信公司等专业部门，针对小区存在的问题，实施专项改造。同时，由政法委、公安对小区技防设施实施专项改造。

　　今年，我区将在以往改造项目基础上，以省、市对宜居住区的建设标准为指导，以适老、便民、安全、宜居为目标，进一步完善整治内容。计划将对平屋面进行“平改坡”改造；进一步升级外墙涂料，试点采用真石漆；完善小区安全设施设备，重点进行消防隐患整治、打通“生命通道”；突出景观绿化建设，提升绿化品质、增显季相特色；实施海绵城市建设，对丰泽苑等六个典型项目重点进行建设。

　　四、落实小区长效管理

　　通过一系列的整治，改造后的小区要建成房屋完好、道路平整宽敞、雨污分流、环境整洁、绿化美观、设施配套、功能完善、停车有位、安全文明、管理规范、居民满意的居住区。为了落实小区的长效管理，我区贯彻落实好《梁溪区旧住宅区长效管理考核办法》，整合小区停车位和配套用房等资源，指导和协助业主委员会建立合适的小区管理模式，督促物业公司提高物业管理水平，提高服务质量，在原有管理的基础上迈上新的台阶，持续巩固宜居住区建设成果。

梁溪区旧住宅区整治改造办公室

                                                                2020年7月2日