为进一步提升梁溪区老旧小区居住品质，扎实推进城乡建设高质量发展，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、江苏省城镇老旧小区改造工作领导小组《关于印发〈关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见〉的通知》（苏旧改〔2020〕2 号）、市政府办公室关于全面推进市区老旧小区改造工作的实施意见（锡政办发〔2021〕23 号）以及《江苏省老旧小区改造技术指南》、《关于印发《无锡市老旧小区改造市级专项资金管理办法》的通知》（锡建物业〔2021〕7号）（详见附件1）等文件精神，结合我区实际，制定本方案。

　　一、目标任务

　　2022年，完成86个老旧小区，约510万平方米改造任务，详见附件2。通过积极引进社会资本，鼓励居民出资，建立规划设计师制度，推广片区集成化改造，探索设计、建设、运营一体化等举措，建成一批美丽宜居住区、美丽宜居街区，人居环境得到明显改善。

　　二、具体工作

　　（一）改造内容

　　聚焦“居民急难愁盼”，围绕短板弱项开展改造工作。立足基础类改造项目，即为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，包括改善建筑质量、消除安全隐患、完善基础设施、改善交通停车、整治环境卫生、方便日常生活（适老化改造）、改善公共空间、提升绿化景观以及规范物业管理、建立长效机制等内容中的基本项目，鼓励各街道通过自有资金投入、引进社会资本、引导居民出资等方式实施完善类、提升类改造项目，详见附件3，具体参照《江苏省老旧小区改造技术指南》。

　　（二）改造程序

　　1.确定改造计划。各街道详细调查辖区老旧住宅小区底数，在掌握整体情况的基础上，梳理2000年底前建成，未纳入今后5年规划征收范围，原则上近5年内未实施改造的小区，初步拟定计划改造小区清单。按照《民法典》规定的“双三分之二”条件充分征询居民意见后，向区住房城乡建设局申报年度老旧小区改造计划。区住房城乡建设局汇总各街道改造计划，对照改造范围要求，结合区财政承受能力，复核改造小区计划，经区政府城建专题会议审核后报市住房城乡建设局组织审查，确定本区年度改造项目计划，各街道办理立项手续。

　　2.明确改造内容。各街道通过向专业机构购买服务等方式，组织实地调研，深入了解居民改造需求，调研内容参照附件4。积极申请专项债券，鼓励居民通过直接出资、使用住宅维修资金、让渡小区公共收益等方式参与老旧小区改造，引进企业、产权单位、专业经营单位等社会力量出资，在此基础上，结合本地区财政承受能力，确定改造标准和内容，形成项目清单，制订初步改造方案及预算。

　　3.组织项目实施。按照年度改造计划，在区城市更新领导小组统一领导下，由区住房城乡建设局牵头，会同相关部门、街道、平台组织落实项目立项、方案设计与论证、招投标、工程实施与监管等具体工作。

　　4.严格验收接管。老旧小区改造竣工后，由监理公司进行预验收，属地街道实施总体验收，整改完善后向区住房城乡建设局申报区级验收，区住建局组织各相关部门及专家进行竣工验收，通过验收的小区，由属地街道移交小区管理单位落实长效管理，签定竣工移交书，做到“改造一个、管好一个”。

　　（三）时间要求

　　每年的老旧小区改造工作，需在前一年11月底前按照程序确定改造计划并立项，3月底前明确改造内容，完成方案设计，5月底前完成管线入地和招投标等前期工作并进场施工，10月底基本完工，11月起组织竣工验收并进一步整改完善。

　　三、职责分工

　　区住房城乡建设局会同相关部门、街道制定本区老旧小区改造项目储备库、项目计划和总体方案；负责组织设计方案论证并根据市住建局的要求报审；牵头负责架空管线规整（入地）、色彩规划、消防改造、新基建等工程；对项目招投标工作，改造中的主要用材提出明确要求；通过购买专业化服务等方式对设计方案、施工图、工程量清单等进行审核，借助专业力量加强项目实施中的质量、进度、投资控制和安全文明施工监督检查；组织区级竣工验收工作；主要参与老旧小区重点项目暨美丽宜居住区（片区）建设；对各街道老旧小区改造成效、满意度、居民出资、长效管理落实等情况实施综合考评工作；强化老旧小区改造专项资金预算、使用及监管工作；积极争取老旧小区改造工作各类优惠政策及中央、省、市老旧小区改造专项资金。

　　江苏省无锡江南古运河旅游度假区管理办参与辖区内老旧小区改造项目设计方案论证，结合区域风貌提出建设性意见。

　　区委政法委、公安分局统筹衔接老旧小区改造中的技防改造工作，负责技防改造检查验收工作。

　　区发改委协助区住房城乡建设局、属地街道做好供电架空管线入地项目协调工作，对接联系国网供电公司。负责供电架空管线序化（入地）的检查验收工作。

　　区工业和信息化局协助区住房城乡建设局、属地街道做好通信架空管线序化（入地）的协调工作。

　　区财政局负责对接市财政局落实老旧小区改造市级专项资金，做好区级相关资金的统筹安排，指导做好政府专项债券争取工作，按照有关规定做好老旧小区改造项目的评审及政府采购监管工作。

　　区城管局负责老旧小区改造中涉及的绿化改造、环卫设施等设计方案审查及检查验收工作，牵头负责相关违法建筑整治工作。

　　区水利局负责老旧小区改造地下管线施工前市政雨污水管线的交底工作，督促做好雨污水设施的保护，并做好相关检查验收工作。

　　区应急局负责改造项目内充电桩加装设计方案审查及检查验收工作。

　　自然资源规划分局配合牵头单位做好老旧小区改造项目设计方案的规划审查工作。

　　梁溪消防救援大队负责小区消防设施设备设计方案审查及检查验收工作。

　　梁溪城投公司负责建立老旧小区架空管线入地项目储备库，做好小区地下管线的勘探及管线平衡工作。

　　区民政局、区文体旅游局、区卫生健康委、区审计局、区国资办、区行政审批局、区市场监管局、梁溪生态环境局、区房屋征收办等部门和单位根据各自职责共同做好老旧小区改造工作。

　　供电、供水、排水、路灯、燃气、文体、养老设施、环卫设施、水利等改造资金和日常维护管理由各专业管理部门根据各自职能承担，应当与老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进。技防改造资金由原渠道解决，涉及二次供水改造的，资金按原比例分摊。

　　街道办事处作为改造实施和后续长效管理的责任主体，负责建立辖区内拟改造项目储备库，初定改造计划、改造方案及预算；负责项目立项和设计、施工、监理招标工作；负责违章搭建整治和工程实施与监管；落实内部竣工验收，完成资料归档；认真组织“改不改、怎么改、改得怎么样”等全过程居民意见征询；负责有关宣传解释、信访接待、矛盾协调及鼓励居民出资等工作。建立会同住房城乡建设、城管、水利、市场监管、公安、生态环境、消防大队等部门和单位建立长效管理机制，落实长效管理措施。改造小区未成立业主委员会或物业管理委员会的，完成改造后一年内组织成立，推动2024年以前与物业服务企业签订物业服务合同，落实物业管理市场化运行，有效提升物业收费率。

　　所在地社区、物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当配合老旧小区改造工作，做好动员、组织和宣传工作，及时协调解决整治改造中的矛盾。应当建立业主义务监督员机制，协助配合施工质量安全文明监督，协调居民矛盾，参与工地例会。

　　根据省住建厅《关于确定2022年度城镇老旧小区改造省级联系点的通知》（详见附件5）精神，区住建局加强指导，扬名街道成立工作专班，对照文件要求高标准推进三中片区改造工作，全力破解有关难点问题，及时梳理探索可复制政策机制和经验做法，力争取得突破性成效。对拟申报省级宜居示范住区、宜居示范街区的项目，属地街道应加强工作力量，参照2022年度城镇老旧小区改造省级联系点制度要求落实相关工作。

　　四、工作制度

　　（一）信息公示制度。为方便居民在老旧小区改造过程中了解情况、反映问题、进行监督，建立基本信息公示制度。在小区主要出入口等显著位置设立信息公示牌，公示牌上应有小区改造方案，改造内容，主要建筑材料品牌、型号、出厂合格证，工程开工、竣工时间，建设单位、施工单位、监理单位名称及现场负责人姓名、联系方式，现场办公室具体位置等基本信息。

　　（二）居民参与制度。充分调动居民参与改造的积极性、主动性。无论是“要不要改”、“怎么改”，还是“改得怎么样”、“如何长效管理”都广泛征询居民群众意见。设计方案主要内容应张贴在小区出入口、单元楼道门口征求居民意见，鼓励业主通过直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、投工投劳等方式参与老旧小区改造，实现真正意义上的共建共治。

　　（三）工作例会制度。老旧小区改造工程进场后，每个标段每周组织一次工作例会，建设单位片区负责人、施工单位、监理单位、审计单位相关负责人参加。例会主要交流一周的施工进展、存在问题、解决措施及下周工作计划。

　　（四）联合检查制度。区住房城乡建设局不定期组织区委政法委、发改、工信、城管、水利、公安、应急、消防等部门和单位对老旧小区改造工作进行联合检查，必要时邀请区纪委参加，督促改造项目规范、高效推进。

　　五、资金落实

　　老旧小区改造由市、区两级财政按照规定比例统筹落实基础经费保障，根据《无锡市老旧小区改造市级专项资金管理办法》（锡建物业〔2021〕7号）文件精神，市级补助资金额度将与居民出资情况挂钩，剔除电梯补助、专业部门出资以及社会资本后，改造资金基数如达到或超过500元/平方米的，市级将按500元/平方米核定，低于500元/平方米的，按实核定。若居民出资占改造总投资的比例超过10%，每增加1%（不到1%的以1%计算），市级补助基数增加5元/平方米，最高不超过50元/平方米；若低于10%，每减少1%，市级补助基数减少10元/平方米。同时文件明确，改造后的小区应当在一年内成立业主委员会或物业管理委员会，并在2024年以前与物业服务企业签订物业服务合同，推行市场化物业服务。在工程审计结束申请市级补助余款时，小区物业收费率经市住建局核实未达到50%的，市级将不再拨付补助余款，相关内容详见附件3。想方设法引进社会资本参与老旧小区改造，将政府投入改造的基础类项目与社会资本参与的提升类项目相结合，大幅改善小区硬件设施，盘活存量闲置空间。改造完成后通过居民体验购买服务，构建小区自我“造血”长效管理机制。

　　各有关部门、街道应重点关注项目改造成效、满意度等情况，提高资金使用效益。

　　六、工作要求

　　（一）强化组织领导。老旧小区改造是一项系统性工程，各街道各部门要高度重视，街道主要领导要亲自指挥协调，精心制定方案，明确责任分工，用心组织实施。区城市更新工作领导小组要召集相关部门定期会商、现场踏勘、督查检查，听取各街道阶段性工作进展汇报，协调解决项目推进中的重点难点问题。区住房城乡建设局会同有关职能部门加强对改造工作的检查指导，视情形召开建设情况通报会、协调会，组织现场督导，解决一批热点难点问题。

　　（二）充分尊重民意。各街道应结合实际，编印宣传手册，利用街道、社区宣传栏，微信公众号，召开居民议事会、座谈会，广泛宣传老旧小区改造政策，改造方案，充分调动居民参与改造的积极性和主动性。坚持问需于民，广泛征求民意，力求居民认可。

　　（三）优化条块协同。要健全条块协作，建立各部门各街道各单位齐抓共管的工作机制。明确各条块工作职责和任务清单，层层分解到部门、单位和工作人员。各市政水电气管线等专营部门要积极主动靠前，做到同步规划同步施工。

　　（四）加大督查考核。对照任务分工和目标要求，定期通报工程进展情况、检查督查中发现的问题与整改情况；强化考核，将方案论证效果、广泛征询民意、工程质量监管、安全文明施工、落实长效管理、改造满意度等纳入考核内容，建立奖优罚劣机制，将考核结果与街道办事处及部门的年度考核工作挂钩。

无锡市梁溪区城市更新工作领导小组办公室